Garona News

Aides au financement

LES PRÊTS BANCAIRES

PTZ PLUS / PRET TAUX ZERO PLUS

Instauré en 1995, le Prêt à taux zéro (PTZ) a depuis fait l'objet de plusieurs adaptations : élargissement en 2005 vers l'ancien, doublement du montant accordé en 2009... La dernière évolution, annoncée en septembre 2010, est appellée "PTZ plus".

Elle est effective depuis le 1er janvier 2011 et constitue en fait la somme de trois dispositifs existants : le prêt à taux classique donc, mais aussi le Pass-Foncier et le Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. Ce regroupement permet au gouvernement de proposer un nouvel outil "simplifié" et "lisible".

Concrètement, le principe du nouveau PTZ reste le même que son prédécesseur : l'octroi par les banques d'un prêt gratuit destiné à financer en partie un achat immobilier (transformation d'un local, acquisition d'un bien immobilier neuf et ancien, acquisition d'un terrain en vue d'une construction...). Seules les résidences principales sont concernées etaucune condition de ressources n'est exigée.

La différence entre le nouveau PTZ 2011 et l'ancien réside dans le fait que les nouvelles dispositions prendront mieux en compte "les spécificités de chaque territoire et les besoins réels des foyers", selon le ministère de l'écologie, de l'énergie, du Développement durable et de la Mer.

Il est à noter que le PTZ+ prendra fin au 31 décembre 2014.

LES RAISONS DE LA REFORME DU PRET A TAUX ZERO PLUS SONT MULTIPLES :

• La fin au 31 décembre 2010 du doublement du PTZ et du Pass-Foncier. L'expiration de ces mesures d'aide constitue une "fenêtre d'opportunité pour lancer une réforme globale et cohérente de l'ensemble des dispositifs d'accession à la propriété" ;
• Un taux de propriétaires qui augmente peu rapidement (57% de propriétaires en 2007, 58% deux ans plus tard) ;
• La crise financière qui nécessite une adaptation et une simplification des dispositifs d'aide ;
• Une répartition géographique inégale de l'accession à la propriété ;
• La part grandissante que représente le logement dans le budget des ménages.

LE PRÊT AMORTISSABLE

Le prêt amortissable est le prêt le plus couramment octroyé par les banques dans le cadre de financements immobiliers. En général les mensualités sont constantes, mais elles peuvent être dégressives ou progressives, selon les modalités définies à la signature du contrat.

Par opposition au prêt in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Les mensualités se composent d'une part d'intérêts calculés sur la base du montant restant dû et d'une part de capital. Au fur et à mesure de l'avancement du prêt, les parts respectives varient :

• Les intérêts sont importants au début du prêt et vont en diminuant ;
• le capital est minoritaire au début du prêt et va en augmentant.

LE PRÊT ACCESSION SOCIALE

Le prêt à l'accession sociale (PAS) est réservé à des emprunteurs en activité (hors retraités, pensionnés et étudiants). Il ouvre le droit à une aide personnalisée au logement (APL) et peut permettre en cas de chômage un abaissement temporaire des mensualités (aussi appelé sécurisation).

Pour bénéficier d'un prêt à l'accession sociale (PAS) il faut :

• être français ou étranger titulaire d'un titre de séjour ;
• occuper le logement à titre de résidence principale et permanente ;
• avoir une activité dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds.

Attention : Il faut au minimum 10 % d'apport personnel pour pouvoir accéder au PAS

LE PRÊT RELAIS

Fréquemment, les transactions immobilières sont précédées de la vente d'un bien qui permet le financement total ou partiel de celui convoité. Malheureusement il n'est pas si facile de faire coïncider la vente de votre ancien logement (délais de vente trop longs, prix non satisfaisants,...) avec l'achat du nouveau (obligation de réaliser l'acquisition rapidement à cause d'autres acheteurs intéressés). Afin d'éviter ce genre de désagréments, les organismes financiers ont mis en place des montages permettant de réaliser une "avance" sur la vente du bien, pour le financement de votre nouveau logement.

LE CREDIT RELAIS

Le crédit relais vous permet d'avoir accès rapidement à un pourcentage, compris entre 50 et 80 % de la valeur nette du bien que vous désirez vendre. Le prêteur peut donc vous avancer cette somme, sous la forme d'un prêt relais d'une durée maximum de 24 mois. Pendant toute la durée du prêt, vous ne rembourserez que les intérêts, sans aucune part du capital emprunté, ce dernier sera soldé lors de la vente de votre bien actuel. Ce crédit prendra en compte les éventuels frais annexes, décalages de revenus, ... et sera, si besoin est, complété par un crédit bancaire amortissable.

LE PRÊT IMMOBILIER IN FINE

Le Prêt immobilier in fine a été mis en place en premier lieu pour les investisseurs locatifs. Contrairement au crédit amortissable classique, les mensualités ne sont pas constituées d'une part de capital et d'une part d'intérêts. Seuls les intérêts constituent les mensualités tout au long du crédit, le capital dû sera remboursé en une seule fois à l'échéance du crédit : IN FINE.

Ce prêt permet la déduction des intérêts (comme tout crédit, mais dans ce cas les intérêts sont plus importants) de vos revenus locatifs et peut même créer un déficit déductible de votre revenu global. Il est donc destiné aux personnes fortement imposées (taux d'imposition supérieur à 40 %), disposant de revenus réguliers et de revenus fonciers locatifs.

Le remboursement du capital en une seule fois à l'échéance du crédit peut être réalisé grâce à la vente du bien financé par le prêt, ou au travers d'une épargne mensuelle sur un produit de placement financier prévu à cet effet. L'organisme bancaire demande souvent des garanties particulières qui lui permettront de s'assurer le remboursement effectif du capital à la fin du prêt. La banque déterminera le type d'épargne adéquat (SICAV, assurance vie, ou autre système de capitalisation) qui sera nantie en sa faveur. Soit l'intégralité du montant emprunté est nanti au bénéfice de l'établissement prêteur, soit une seule partie (en général 20 à 30 % minimum), mais dans ce cas, l'effort d'épargne est obligatoire.

PRÊT 1% LOGEMENT

Chaque mois, les employeurs des entreprises de plus de 10 personnes reversent une cotisation obligatoire d'environ 0,45 % de la masse salariale, appelée participation à l'effort de construction.

Cette cotisation, que l'on appelle aussi « 1 % employeur », « 1 % patronal » ou encore « 1 % logement », ouvre droit, suivant les conditions, à deux types d'avantages fixés librement par l'employeur. Celui-ci peut choisir d'attribuer la totalité de la somme disponible à la location à des taux préférentiels ou à des prêts au taux de 1,5 % environ (hors assurances).

Pour savoir si vous pouvez bénéficier de ces avantages, et à quelles conditions, vous devez vous adresser à votre employeur ou directement à l'organisme collecteur de votre employeur (GIC, GIPEC, OCIL, APEC, etc.) .

Attention : Tous les salariés peuvent bénéficier de cette aide, en fonction des priorités entre salariés (salaires et situation familiale), et si celle-ci n'a pas été dépensée, car le montant de la cotisation fixé annuellement est limité. Dans ce cas, l'employeur ne pourra plus proposer de prêts ni réserver de logements locatifs.

Remarque : Le prêt 1 % n'est accordé que sous la forme d'un prêt complémentaire, quel que soit le financement principal.